Hvad ejer vi, og hvad skylder vi?
Holding ApS
Aktiver0mio.
Gæld0mio.
LTV0%
AktivePassiver
Platform for virksomheder, koncerner og andre organisationer med aktiver finansieret af realkreditlån og andre gældsinstrumenter.
Basispakke
·
Udvidet pakke
Hvordan ser belåningen ud på de enkelte ejendomme?
Kontor
Havnegade 42, København
58 % LTV
Værdi
284 mio.
Gæld
165 mio.
Lån
2
| Lån | Rente | Udsteder | Restløbetid |
|---|---|---|---|
| 2% Fastforrentet | 2,0 % | Nykredit | 12 år |
| CIBOR6 + bidrag | 4,2 % | Realkredit DK | 3 år |
LTV-fremskrivning
Bolig
Frederiksberg Allé 17
52 % LTV
Værdi
196 mio.
Gæld
102 mio.
Lån
1
| Lån | Rente | Udsteder | Restløbetid |
|---|---|---|---|
| 1,5% Fastforrentet | 1,5 % | Nordea Kredit | 9 år |
LTV-fremskrivning
Retail
Strøget 8, København
71 % LTV
Værdi
142 mio.
Gæld
101 mio.
Lån
2
| Lån | Rente | Udsteder | Restløbetid |
|---|---|---|---|
| 4% Fastforrentet | 4,0 % | Nykredit | 5 år |
| CIBOR6 + bidrag | 4,6 % | Realkredit DK | 2 år |
LTV-fremskrivning
Hvordan er gælden skruet sammen, og hvor sidder risikoen?
56
lån
Fast rente
60 %
1.697 mio. DKK
Variabel rente
25 %
707 mio. DKK
Renteloft
15 %
424 mio. DKK
| Selskab | Udsteder | Rente | Låntype | Afdr.fri udl. | Restgæld |
|---|---|---|---|---|---|
| Ejendom A/S | Nykredit | 2,0 % | Fast | 420 mio. | |
| Ejendom A/S | Realkredit DK | 4,2 % | Variabel | 2028 | 185 mio. |
| Invest A/S | DLR Kredit | 3,0 % | Fast | 310 mio. | |
| Invest A/S | Nordea Kredit | 4,8 % | Variabel | 2029 | 142 mio. |
| Bolig K/S | Nykredit | 4,0 % | Fast | 2027 | 265 mio. |
| Bolig K/S | Realkredit DK | 4,6 % | Variabel | 98 mio. |
Hvad koster gælden os, år for år?
Fremskrivning
Rente
Bidrag
Afdrag
Restgæld
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
Restgæld 2026: 2.828 mio.
Restgæld 2032: 2.028 mio.
Reduktion: −800 mio.
Hvornår skal vi i markedet, og hvad koster det?
Jan
2027
560 mio.
4 lån
Omk. ~4,2 mio.
Jul
2028
320 mio.
2 lån
Omk. ~2,4 mio.
Jan
2030
880 mio.
6 lån
Omk. ~6,6 mio.
Jan
2032
410 mio.
3 lån
Omk. ~3,1 mio.
Akkumuleret refinansieringsbeløb
2.170 mio.
560
880
1.760
2.170
Samlet kurtage
~8,7 mio.
Kursskæring
~4,3 mio.
Totale omk.
~16,3 mio.
Basispakke
·
Udvidet pakke
Hvor robust er selskabet målt på de tal en kreditgiver kigger på?
Rentedækningsgrad (ICR)
2,4x
< 1,0x
1,0–1,5x
1,5–2,0x
> 2,0x
Gældsserviceringsevne
1,8x
< 1,0x
1,0–1,2x
1,2–1,5x
> 1,5x
Soliditet
35,1 %
< 15 %
15–25 %
25–40 %
> 40 %
Nulpunktsrente
6,8 %
< 2 %
2–4 %
4–6 %
> 6 %
Robust
Selskabet tåler en rentestigning på 2,8 %-point før kreditnøgletal bliver kritiske.
Hvad bliver vores rating, når tallene lægges sammen?
AAA
AA+
AA
AA−
A+
A
A−
BBB+
BBB
BBB−
BB+
BB
BB−
B+
B
B−
CCC
D
BBB
Investment Grade
Faktorer der påvirker ratingen
▲
Høj rentedækning (2,4x)
+1 trin
▲
Diversificeret portefølje
+1 trin
▼
Variabel renteeksponering (25 %)
−1 trin
▼
Afdragsfrihed udløber 2027–2029
−1 trin
Hvad sker der med vores nøgletal, hvis renten stiger?
-2,0 %
0 %
+2,0 %
+4,0 %
0 %
50 %
100 %
Kreditrating
BBB
AAA
BBB
D
Rentedækningsgrad
2,4x
Gældsserviceringsevne
1,8x
Belåningsgrad
64,9 %
Renteomkostninger
118 mio.
Hvad sker der, når vi køber, sælger, omlægger eller ændrer budget?
Før
Aktiver4.360 mio.
Gæld2.828 mio.
LTV64,9 %
RatingBBB
+ Nyt aktiv 180 mio.
Efter
Aktiver4.540 mio.
Gæld2.945 mio.
LTV64,9 %
RatingBBB
▲
Diversificering forbedret
●
LTV uændret (belåning 65 %)
▲
Netto driftsindtægt +12 mio./år
Hvad er vores swaps egentlig værd...og hvad er de værd for banken?
Porteføljeoverblik
2 aktive swaps · samlet nom. 605 mio.
Bankernes værdi
-12,9 mio.
Reel markedsværdi
-8,0 mio.
xVA-difference
+4,9 mio.
Swap 1: Nykredit
Nom. 420 mio.
Bankens værdi
-8,2 mio.
Reel dagsværdi
-5,1 mio.
xVA-justering
+3,1 mio.
Bankens tal
Reel værdi
Swap 2: Nordea
Nom. 185 mio.
Bankens værdi
-4,7 mio.
Reel dagsværdi
-2,9 mio.
xVA-justering
+1,8 mio.
Bankens tal
Reel værdi
Samlet xVA-difference (jeres fordel)
+4,9 mio. DKK
Bankerne oplyser typisk ikke den reelle markedsværdi af renteswaps. Forskel skyldes xVA-komponenter (CVA, DVA, FVA): hos nogle banker udelades de, hos andre medtages de kun sporadisk — så swapværdien i regnskabet kan afvige markant fra markedet.
Løsninger
Vælg den pakke der passer jeres behov
| Funktionalitet | Basis | Anbefalet Udvidet |
|---|---|---|
| Porteføljeoverblik | ||
| Koncernoverblik Selskabsstruktur, aktiver og gæld | ✓ | ✓ |
| Ejendomsregister Belåningsgrad pr. ejendom | ✓ | ✓ |
| Låneportefølje Rentefordeling og låntyper | ✓ | ✓ |
| Analyse | ||
| Betalingsstrømme Fremskrivning af ydelser | ✓ | ✓ |
| Refinansieringsoversigt Tidslinje og omkostninger | ✓ | ✓ |
| Risiko & strategi | ||
| Finansielle nøgletal ICR, gældsserviceringsevne, soliditet og nulpunktsrente | × | ✓ |
| Kreditrating Intern ratingberegning | × | ✓ |
| Rentescenarier Stresstest af renter og omlægning | × | ✓ |
| Porteføljescenarier Simuler køb, salg, omlægning og budgetændringer | × | ✓ |
| Renteswap værdiansættelse Uafhængig dagsværdi i overensstemmelse med regnskabsregler | × | ✓ |
| Kontakt | Kontakt | |
Næste skridt
Se jeres portefølje i platformen.
Vi forbinder platformen til jeres eksisterende data og opsætter jeres koncernstruktur. I skal ikke forberede noget. Vi klarer det tekniske.
mail@aktivepassiver.dk
København, Danmark
Foreslået plan
1
Vi forbinder platformen til jeres data
2
Jeres koncernstruktur opsættes automatisk
3
Første gennemgang med fokus på jeres nøgletal
4
Løbende dialog og tilpasning
Ingen binding · Jeres tempo